当你老了，头白了，睡意昏沉，
炉火旁打盹，请取下这部诗歌，
慢慢读，回想你过去眼神的柔和，
回想它们昔日浓重的阴影；

多少人爱你青春欢畅的时辰，
爱慕你的美丽，假意或真心，
只有一个人爱你那朝圣者的灵魂，
爱你衰老了的脸上痛苦的皱纹；

垂下头来，在红光闪耀的炉子旁，
凄然地轻轻诉说那爱情的消逝，
在头顶的山上它缓缓踱着步子，
在一群星星中间隐藏着脸庞。

袁可嘉 译

中国将走以内需为主的结构调整道路，我觉得这是“十二五”规划的主题。
    ——中共十七届五中全会10月18日闭幕。按照惯例，会后就《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》向有关部门征求意见。国家发改委中国宏观经济学会秘书长王建表示，全球经济在两三年内都不可能走出衰退，在这个过程中，如果中国不能转向开发内需的话，将丧失经济增长动力。

“限购令”犹如粮票。
    ——随着广州宣布限制每户家庭购买一套房后，已有北京、上海、厦门等13大城市出台住宅限购令。限购令如同计划经济年代的票证。当年，国内各式物资十分紧缺，为公平分配各种短缺物资，政府推出了各种票证，诸如粮票、糖票等。同样，住房限购令也是一种配额管制，由于信息与激励方面的原因，政府往往无法准确预测人们的住房需求。计划经济时代物品票证经验与逻辑告诉我们，票证作用于供求双方的同时，会导致物品奇缺，质量低下，同样，限购令作用于住房供求双方的结局，也将很可能导致住房紧缺、质量下降、价格高昂的不良结局。

如果只“破”不“立”，只“堵”不“疏”，那么，中国经济的市场活力就会在盲目的“结构调整”中逐渐消失。
    ——复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，中国当下的结构调整要兼顾经济活力，不能忽视自由贸易和节能减排的理念“共同并举”的重要性，以及结构调整和“新的增长点”相辅相成的关系建立。

须忍受更高物价是站着说话不腰疼。
    ——10月13日，发改委专家称，中国须忍受更高的物价上涨率，现在加息难以控制通胀，且会对经济产生负面影响。该不该加息，何时加息，如何加息，这是决策者考虑的问题。但是物价不同，物价与老百姓的生活密切相关，物价的任何变化，都会对老百姓的生活产生影响。一个值得注意的现象是，在居民收入占国民收入的比重逐年下降的情况下，生活必需品价格、教育和看病成本等却在不断上升，在这样的情况下，让百姓提高对物价上涨的忍受度，即使经济增长保住了，百姓也不会对政府产生信任感。

我们如把钱拿出来捐给一个并不透明、非常弱小、效率很低，甚至还有可能出现腐败的机构的话，那么社会效益还可能还不如做企业给社会的贡献大。
    ——中国阳光文化基金会主席、“巴比”慈善晚宴主持人杨澜认为，中国民间资本的积累仅有改革开放这30年的时间，目前很多企业处于高速发展期，它们如果在高效运作，能够提供好的产品和服务，其实应该让一部分资本留在这样的企业当中，使它能够发挥更大的社会效益。

我想，起码有100万人梦想拥有我这样的生活。我只需要保持平静就好，用一颗平静的心去对待。
    ——无论是身在中国，还是远赴美国，姚明都是人们关注的焦点，不过姚明表示，他正在学习如何掌控他身上所背负的压力。

历经三十年，中国企业仍然处于野蛮生长年代，蒙伊之战就是野蛮生长时代的标志事件。
    ——在“蒙伊之战”中，我们看到乳业巨头们一次次自毁信用长城的行为，三聚氰胺事件使中国食品行业在国际上遭受整体质疑，而此次网络攻击战则向公众亮出了某些从业者黑漆漆的道德底色。可怕的不仅是中国食品、中国产品、中国企业信誉受损，甚至政府与法律的公信力也被拉下泥潭。权贵、暴富、权力等的结合，酿造了中国市场极限战的苦酒，一再让扎根于传统商道文化中的信义与公序良俗受到刻骨侵害。

强制的背后是懦弱。
    ——郑渊洁在他的博客中表示地球上最差的理念是“你必须听我的”。我们的学校花十几年时间将“你必须听我的”灌输给学生。这般长大的孩子，再这般影响后代。有本事的，让很多人必须听他的。没本事的，让孩子必须听他的。再没本事的，就让宠物必须听他的。真正有本事的人不会强制别人必须听他的。因为最强的是民主。

（栏目主持：何佳颖）

    中国自1999年以来就已进入了老年型国家。目前我国60岁以上老年人口已达1.6亿，据统计，到21世纪中叶老年人口将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。借鉴西方社会的房地产发展轨迹，诸多中国开发商开始关注这个无限广阔的未来市场。谁也不会否认，中国的人口红利正在向老龄市场转移。但是，养老地产作为地产发展的高端、精细化产品，绝不像中国商品房市场刚起步时搞“欧陆风情”抑或“地中海风格”那般可以快速上马、即刻得道。中国养老地产正如革命时代前程远大、天赋异禀的年轻人，虽每个人都看好他的未来，但他仍需发奋努力才能撇去笼罩在前途上的阴霾和束缚。
    如同社会革命一样，养老地产首先要破局的是传统文化和消费观。有着“孝义”思想积淀的中国传统文化背景下，天伦之乐的重要标准就是三代同堂的生活方式。况且，中国人尤重家庭观念，绝大多数老人仍首选居家养老，同家人分离并且具有集体生活意味的养老院往往只是退而求其次的选择。
    从纯商业操作层面看，养老地产亟待求解的还有“最适宜养老地产发展的商业模式以及产业链”这一问题。事实上，也正是困惑于此，才致使早就动心的万科等大型地产商迟迟未能“入市”。
    目前，养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目，以颐和地产为例，其采取在项目开发过程中配建针对老人的住宅，并计划未来在全国20多个项目中，都设置针对老人群体的产品；而北京太阳城公司则打出了全项目的养老地产牌。
    当然，不管哪一种产品形态，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。
    相对而言，“持有+销售”模式更适合实际需求，也为西方发达国家所普遍采用，而这一模式也更加考验企业自身经营能力。
    养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂；另一方面，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，但养老地产的盈利模式却需要产品销售和物业服务两方面并重。可以看出，养老地产是一项长期而艰巨的工程，其盈利模式对投资方是很大考验。所以，中国养老地产的另外一项重要“革命任务”，就是相关服务产业链的建造。如果将养老地产单纯理解为盖房子，其空间其实很有限；养老地产真正的利润增长点，恰恰潜伏在“养老”整条产业链之中。
    国内来看，在养老产业链的打造上，亲和源老年公寓和杭州的金色年华老年社区属于较成功的典型。在亲和源社区内配置有专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学、图书馆、文体活动室、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫等。也有的老年社区开发商并不是在延伸养老地产的产业链，而是将养老跟其他产业结合在一起，制造一个新的产业链，北京昌平的泰生祥和，就是在养老地产基础上结合养生餐饮产业，实行互动。
    另外，也有些开发商加强养老方面的服务，却并非想要经营纯粹的养老社区，而是为项目增加附加值，制造销售卖点。比如绿城近两年提出了“绿城园区服务体系”，其中很重要两点就是针对老人、孩子的服务。
    由上我们基本可以断言，“养老地产”是否获得良性发展，关键在于产业链的打造。所以就有专家认为，事实上有三类企业最适合进行养老地产的开发：一类是医疗机构；第二类是保险公司，修订后的保险法确认了保险资金可以进行不动产开发，但必须是持有型的商业地产，这就包括养老地产；第三类则是具有商业地产经营经验的开发企业，养老地产从本质来说靠近商业地产。
    虽然中国养老地产面临如此之多的开创性的艰巨命题，但我们都清楚，这场革命似乎是迟早要来的。设想下本世纪中叶年轻人的负担就会明白，唯有适合中国国情的养老地产才能真正称得上“居住改变中国”，它不仅改变部分人的居住形态，甚至可能改变许多国人的生活方式、家庭观、伦理观。所以，在这种开创性的工作缓步启动之前，看清它身上的枷锁也是非常必要的，这就是我们要说的“三座大山”。
    可能不意外，养老地产的第一个难题就是政策空窗。所谓养老地产，是依据老年人的特点和需求设计，建造的专供老年人居住的住宅。而要达到这一需求，就必须考虑到很多细节问题，比如项目中有慢速医用担架梯、无障碍环回通道、风雨连廊、紧急报警按钮、扶手等设施。工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅还需要设置老年大学、护理中心、休闲商业中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上。而在项目建成后，还有各种设施的运行与社区服务的展开，其运行成本也远远高于一般住宅。
    它巨大的投入和缓慢的收益，使得其发展需要依靠国家配套政策的大力支持。因此有不少专家称，养老地产本质上类似于保障性住房。而目前，国家对于建设养老机构确有一些优惠政策，前提是必须将养老作为一项非盈利事业来操作，而房子只要拿来卖，政府就会认为属于房地产“暴利”领域，无法给予支持。
    第二个难题，养老地产所需要的资金也很难得到国内银行及金融市场的支持。银行对房地产现有的估值体系与养老地产还存在距离。
    最后一个大难题，也是养老住宅开发面临的瓶颈之一，就是土地的获取方式。建立一个养老社区，往往需要整片的巨幅土地，这在很多城市根本毫无可能。此外，土地性质也是一个关卡。带有一定社会福利性的养老地产用地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。
    面朝大海，春暖花开，固然我们都期待自己的老年居所会是这样一栋别墅，但实际上，我们中的大多数人最现实的归宿却仰仗于养老地产先行者们的探索和突破。养老地产阔步前行，不仅是地产商们在期待。

（陈厅，地产从业人士，地产评论家）

    衰老，是我们每个人在人生阶段中都必然面对的。小时候，我们眼里爷爷奶奶是老人；待长大，不知不觉中父母也变成了老人；而当年华逝去，我们自己也终会成为老人。人生在世，生老病死，老年只是生命的一个必经阶段，而对待衰老的态度背后，却体现的是一种生活的价值观。
    中国人讲究孝道，作为子女要对父母尽孝直至养老送终，所谓养儿防老，如果有为人父母的对孩子不好，围观者嘴边上的话就是：看你老了谁养活你。如此一来，父母抚养子女，在某种程度上就成了养老的一种投资，这种说法可能过于不近人情，但在中国的传统文化中，孝道的确是一种近乎宗教情怀的伦理道德观。中国素有“以孝治天下”历史，在明朝，一个官员对父母是否尽孝直接关乎一生的仕途；孟子有言，“事孰为大，事亲为大”；而在《二十四孝》中，这种极端教义式的文本，更是以不近人情的方式要求着子女不惜一切代价满足父母的要求。
    在中国的传统家庭观念中，子女要“事亲为大”，而父母在抚养孩子的时候更要倾尽所能，来让子女拥有物质财富和社会地位，所以当中国的房价非年轻人所能承受时，很多家庭都在用两代人的积蓄来买一套房子。当父母们感到自己能起到的作用越来越少时，他们常常感叹“老了，不中用了”，他们还常常因为自己给子女带来的负担和麻烦感到愧疚，当他们的生命还在延续，仅仅因为对子女来说没有实际物质上的帮助，就认为自己的生命已经失去了意义。
    所以，且不说养儿防老是一种投资，单就我们中国人的家庭观念来讲，处处体现的更是一种相互依附的关系。在李安的《推手》中，当郎雄饰演的父亲不远万里投奔在美国安家的儿子时，和美国儿媳妇之间的冲突都是东西方文化上的种种不同，而家庭观则是文化冲突的根源——美国儿媳妇首先不习惯的，就是成家以后的儿子为什么要和父亲常年住在一起。美国人眼中的家庭构成即一对夫妇和他们未成年的孩子，而中国人则把四世同堂视为家庭幸福的图腾。李安成长在台湾传统式的中国家庭，后来求学美国，经历了东西方文化的熏陶并能游刃自如，他的第一部电影长片，也是他“父亲三部曲”的首部，便是放在了异国文化的背景之下，这其中显然有他自身经历的映射。
    小津安二郎，另一个享誉国际的东方导演，在他细腻而平静地拍摄日本普通人的生活的时候，总是掩饰不住对老人的悲观和怜悯，所以他的很多电影都在表达人到老年孤苦伶仃的情形。在他平行的摄影角度中，榻榻米上的老人总是对老年无所依有着深深的恐惧和无奈，《东京物语》中，夫妻两人在儿子和女儿那里总是觉得没有归宿，找不到他们想要的那种温馨康乐的晚年向往；而《秋刀鱼之味》，则以一种夸张的形式，表现了曾经是二战海军的老父亲对女儿的依赖——为了让女儿多陪伴自己一段时间，他甚至都不想让女儿出嫁。而小津安二郎自己则出于对家庭生活尽头的恐惧，一生未婚。这都是典型的东方思维，在中国，解决这个问题的方式便是局限于以“孝道”为纲的家庭教育，而单纯以“孝”来培养和维系两代人关系最悲凉的结局，便是两代人的依附关系最终成为感情的枷锁。
    《推手》中的老父亲选择了独立生活，儿子一家隔一段时间会来看望他。其实，这种晚年是较为符合美国老人的生活方式的，美国文化中多追求独立与自由的精神，在寻常百姓的平凡人生中也皆有体现。1998年6月美国亚特兰大一位小学退休老师的去世使得当地媒体争相报道，其因不是老人家为教育做出了多大贡献，而是因为她对逝去生命的坦然和从容。这位住在亚特兰大郊区考伯县的派思女士活到90多岁，她一生默默无闻省吃俭用，却在近40年的时间里，从自己的工资和退休金中拿出50多万美元捐助给教堂和教会学生。从1997年冬天起，她的身体状况开始走下坡路，那时她便着手筹划起自己的葬礼，以至于当日自己的穿戴用度她都一一交代，对各项费用安排事无巨细。她一生没有结婚，出葬时她的学生为她送行，葬礼结束后每个学生拿到75美元，这是派思女士生前安排好的，作为他们误工一天的补偿费。这就是美国人追求独立的一种强烈体现，美国人老了不会跟子女生活，不是因为代沟，而是因为父母和子女之间是虽有血缘关系但彼此独立的个体，他们要求经济独立，精神上也是独立的，老人应该有属于自己的生活，就像是自己年轻生活的延续。他们保持着自己的各种兴趣和爱好，驾车出游、做义工、摄影、打高尔夫球，等等。
    在中国，很多老人下象棋、打麻将、练太极、唱京剧，所谓安享晚年，一定要以一种消遣的方式来享受生活，并且最好是建立在子孙满堂、儿女富足等基础之上，中国的老人是很少经济独立的。
    东方人好像一直在寻求一种生活的寄托和保障，步入晚年生命也几乎到了一种静止的状态，个体逐渐丧失了自身的意义。中国人也有“老骥伏枥，志在千里”的佳话，但这看上去更像非凡卓越之人才能有的雄心和抱负，寻常人所谓的尊老敬老，无非是让老去的长辈们安静地度过残生而已，更多生命的意义被忽略了。
    擅长在极端黑暗和暴力中表达人性困惑的导演大卫·林奇曾有一部朴实无华的电影，名叫《史崔特先生的故事》。片中年迈体衰的史崔特老人开着割草机在如画的田间行驶的画面让人难以忘怀，这个老人驱车数百里，就是为了去找自己的哥哥去化解十年前的芥蒂，而在一路上的见闻则让他的晚年之旅充满了乐趣，故事的最后，老兄弟俩在星空下和好如初，更是让人感叹晚年生活的意义。
    生命本就是一段经历，不管是童年、壮年抑或是晚年，每一个阶段它都只能属于自己，所以史崔特老人在他最后的一段长途旅程中，体会到了来自内心的快乐，这种快乐与儿孙满堂的祥和圆满相比，更纯粹而自我。生命是一种经历，而不是一种关系，那种建立在亲缘或者其他关系上的依附感，会束缚自我的意义。如何对待老人，是中国社会面临的严峻问题，此时我们中国的老龄人口都能抵得上整个美国的人口。而仔细分析后你会发现，看待老人问题的背后其实是一个社会价值观，这种价值观不仅与如何对待老人有关，更与如何对待生命有关。
社会福利保障制度的建设，其实也是对老人经济和精神上能够独立生活的保障。我们对制度的早日完备抱有希望，但对改变当下老年人的人生态度不做奢望，其实如果从现在开始理解人生和生活的真谛，知道生命的最终意义所在，或许老去的那天，我们就不怕老无所依。因为，生命属于我们自己，何必所依？

（马大三，网站编辑，特约撰搞）

    这个世界就是这样，对一些人而言，衰老的只是身体，思想依旧锐利。而更令人艳羡的是，他们中还有一些人热爱运动、珍爱生活，显得意气风发，比年轻人更富有活力。
    或许，因为他们，我们会觉得皱纹并不是可怕的，你看曾经初生牛犊的比尔·盖茨，那个天才青年，如今皱纹也爬上他的眼角，可他仍在思考慈善带给人类幸福的可能；还有松下幸之助，他在晚年的时候依然完成了人生的转型，从企业家到社会革命家。
    过去，月刊关注或采访了一些和建业有关的重要人士，他们身上有着上述的特征。从这个意义上，写写他们比谈论那些浮夸的年轻人更令人期待。

廖文良

    已过六旬的嘉德置地总裁廖文良，可爱的老年斑似乎也遮掩不了他的意气风发。他浑身上下充满了进取与斗志。
    他做事始终坚持不懈，并认为这种禀赋就是天才的化身。他坚持给员工写电邮，久而久之，他的商业思想和观点就结集成书了。他坚持每日跑步，不仅没有小肚腩，还有助于在这个时段思考最棘手的工作问题。他大声呼唤年轻人：“打起精神吧，现在就开始运动！”
    最可贵的是，他的观念总能保持新鲜。
    他直言不讳告诉员工，要省却繁文缛节，不可使嘉德置地予人一种官僚机构的形象。他总鼓励员工拥有好点子和创意，他也经常从凡人小事得到启发，并以一种热情的精神去学习。
    笑容会令人年轻。据说廖文良先生遇到开心的事情，笑起来会特别开心和享受。董事会办公室行政外联部经理赵丽茗回忆说，似乎不常看到国内的企业家能够将工作和休闲如此厘清，在非工作状态下拥有这样孩子般纯真、放松的笑容。
   说话令人觉得微风拂面亦令人感到年轻。廖文良先生在少林寺见到释永信大师时，他用中文说出了一段令人记忆犹新的话：“永信大师，见到您是所有新加坡男人的梦想。能跟中国最有影响力的方丈见面，回到新加坡后，所有人都会嫉妒我的。”

方风雷

   经验丰富、为人风趣、浑身动力、热爱生命，这大概就是我们敬仰的长者的状态，这种状态，被我们称为另一种意义上的年轻。
    被誉为“中国投资之父”的方风雷，见过的人都认为其“智商过人，情商过人，精力旺盛”，连老胡在接受《中国企业家》采访时，都禁不住感叹：“方总这种状态还会持续很长时间。他的这种创造力、创造能量、影响力，至少十几年没有什么问题，我看可以到70岁。他做的这些事，越老积攒的劲越大，他在资本圈里的影响越老越值钱。”
    叶檀在《金融市场中的现代胡雪岩》中，对他并非一介布衣的背景隐讳猜疑中，仍然流露出她的敬佩之意：方风雷具有极敏锐的嗅觉，总能早于市场数年准确判断市场下一步的热点，幸运的是，他的准确判断由于与改革呼吸相通，总能找到用武之地，并能迅速成为现实投资案例。
  “敏锐”这个词，简直就是年轻状态的专利！
    方风雷最热爱的运动，一是网球，另外是高尔夫，同时他也喜欢游泳。“既热爱工作又热爱生活”，在工作之余，方风雷的周末几乎都在运动中度过。这些运动让他保持了充沛的精力，以应付工作中更大的挑战，同时也通过此结交了很多同道的朋友。
    在做项目的时候，他能够和年轻人一同通宵达旦地熬夜。在车上、飞机上，他总能抓紧时间休息，随时投入工作，进入到忘我的工作状态。对他而言，工作即享受，他从不认为自己老，反而时刻保持敏锐和向上的状态。

冯仑

    他本来就年轻。《风马牛》新书中，编辑将少年冯仑的日记也摘编在书中。转眼间，风华正茂、怀抱天下的青年才子，已折腾半生。
    在《野蛮生长》中，我们感受到的是一个壮年企业家的思考，思考格局既宏大亦微观，思维超级流畅。思如泉涌，滔滔不绝，令人赞叹。
再看他的企业，在遍地金钱的京城，他却将一部分业务放在了美国，还选择了一个在我们看来有意思的行当；他还在北京住宅开发之外，选择了一个定制住宅这样的非主流的商业模式。
    “十年一觉北京梦”，回头十年间，很多人发现，市场好得几乎不给人创新的机会。
    但是思考使人年轻，也是我们钦佩冯仑的原因所在。
    他的年轻还表现在他的语言体系中，他喜欢用两性关系来做比喻，当然这样的确很贴切，也令人记忆更加长久。

    对于升职无望年岁虚长的我来说，退休的想象如同年少时想象的四个现代化，既真切又梦幻，既振奋又温和——仿佛只待时间一到，我就可以周游列国，可以采菊东篱下，可以晨起太极午后泼墨夜间品茗读书……我等患有“退休妄想症”的人不在少数，常听有人说，“退休后，我要搬到农家小院，租亩地，种菜养鸡”；“退休后，我要种花钓鱼优哉度日”；“退休后我要读老年大学，学画画弹钢琴”；“退休后我要去旅游，学摄影写回忆录”……
    大前研一劝诫我等停止乌托邦式退休意淫，他说：“如果有以后想做的事，就请现在去做！”“现在觉得快乐的事，上了年纪以后，不一定觉得快乐。”“现在就做觉得快乐的事，才能学会年老也觉得快乐的方法，退休后就能成为真正的玩家，快乐地生活。”大前研一说得很在理，可是，我不喜欢，生活中缺了望梅止渴、画饼充饥式生理致幻，在工作中受气受挫就没了盼头——巴尔扎克只吃得起干面包，他在阁楼的桌子上用粉笔画了很多的盘子，然后在盘子里写上最爱吃的菜品，仿佛在干面包里能尝出最奢侈的美味。我没有大前研一的能力，喜欢就去做办不到，我的退休与当下的关系，像歌里唱的：“我想去桂林呀我想去桂林，可是有时间的时候我却没有钱；我想去桂林呀我想去桂林，可是有了钱的时候我却没时间。”
    若钱不成问题，美好退休计划实施的最大障碍就是健康。以色列前总理沙龙的退休计划是：“回农场打理牛群，骑马，挤羊奶，开拖拉机在田里干活。”如此完美的退休计划沙龙总理是无法兑现了，2006年中风后他就不曾醒过来。陈丹青描述老的过程：“就是这是你的眼睛，明明看着挺好，忽然就不行了，而且你知道再也回不去了。”“老年不可怕，可怕的是它不断剥夺的一个过程。”
    被剥夺是不可逆的，用什么来平衡哩？找了好久，终于在彼得·梅尔的书里找到了“法国方式”以房养老。彼得·梅尔解释这种操作方式是：“用远远低于市场价的价钱卖掉房子，但是你自身也成了其中的一个部分，有权将你的余生随心所欲地安置在这里。”在普罗旺斯有个生于1875年的老太太，90岁时她决定将自己的房子以养老金的方式卖给当地的一个律师，当时这律师四十出头，兴高采烈以为天上掉馅饼了。老太太一直活得很好：“她用橄榄油护理肌肤，每周吃一公斤巧克力，100岁时还骑自行车，117岁戒了烟。活到了122岁。”可怜的律师，在她去世的前一年就死掉了。
    假使我能提前将房子套现，并被允许无偿地住到死后才交付买家，我坚信我也能活泼健康活过保险精算师的预估，这就是人们常说的“人活一口气”，“老有所依”！想到这个，我忍不住要唱，“最美不过夕阳红，温馨又从容”。

（凌晓棠，特约撰稿人）

    经常参加派对的人，可能都有这种经验，每个有派对的晚上，我们通常都会有两个派对。
    第一个派对，貌似派对，对我们来说，却不是真正的派对，它严肃、拘谨，甚至麻烦、劳累，但这个派对，却常常引发另一个派对——在人群中，我们看到了一两张亲切的面孔，微笑于是成为我们的密语，“完了之后去哪”是我们心照不宣的约定。某次盛大的冷餐会还没结束，我们已经心照不宣地在山下碰头，迅速拥进附近那家狭小破烂的烤肉店，在那里欢乐到凌晨；某次正襟危坐的研讨会之后，我们唱着歌去爬山，在山顶吹风，整个银河在头顶。
    英文中管这叫afterparty，辞典上的释义是“A party held after another event, esp. a concert or another party ”，有人将它译作“余兴派对”、“谢幕派对”，都有阑珊之意，似乎，它只是尾巴，是余韵，是挽留，是不忍退场来得太早而生发出的聚会。其实，余兴派对，才是真正的派对。是我们兴之所至，情念所归。因着它的存在，前面那过于宏大和煌然的一切，都成了引子乃至铺垫。
    我理想中的老年生活，就应当是“余兴派对”式的生活，在度过人生坚韧、煎熬的部分之后，把余生当作真正的新生活。就像电影《天衣无缝》，女主人公是20世纪50年代的职业女性，作为伦敦钻石公司的职员，她为工作付出一切，却在争斗中败下阵来，被弃如敝履，她索性精心设计，偷盗了一大批钻石，躲过所有的盘查，开始了新生活，并慨然宣称：“我的人生这才开始。”是的，属于她的“余兴节目”就此开始，她畅游世界、男欢女爱、建立家庭、沉积记忆，为此，她开出一张又一张支票，并将那笔“不义之财”全部花光。她的人生，在醒悟之后才开始，“兴”的部分，所以比较长。
    这种理想的老年生活，经常发生在电影里，电影中的老年人，多半具备现实中的老年人不具备的生活艺术，以老年人为主人公的电影，则热衷于探讨，如何把老年生活过成一场“余兴派对”。
    去做那些没做过、没来及做的事。比如电影《遗愿清单》。主人公爱德华·科尔是一家健康医疗机构的CEO，但最后却成了自己公司的病人，他的室友卡特·钱伯斯，是一个机修工，一生被劳役所困，他有一个小本子，是他的“遗愿清单”，写满了他未曾实现的愿望，爱德华·科尔偶然间看到了这个本子，他于是决定，帮助卡特也帮助自己，去做清单上的那些事，他们旅游、狩猎、参加极限运动、和美女彻夜狂欢。生活在他们这里重新被激活，他们发现，应当做而还没做的事情，还有很多。这被视为余兴的时光，反而无比浓缩，比以往的时光更有密度。
    去细细体味那些被忽略的或者未及品味的感情。比如电影《东京塔》。主人公雅也很小的时候，父亲和母亲就离婚了，他跟随母亲在一起生活，母亲在小料理屋帮忙，将他拉扯大。这种环境下长大的雅也，成长来得很晚，在懵懵懂懂中上了大学、离开母亲在东京奋斗，生活目标并不明确，但他总算醒悟，努力找到自己的方向，最终成为插图画家、专栏作家，还做广播节目，还清债务，把母亲接到了东京一起生活。从前因为生活的艰难荒废过的人伦之情，现在终于可以慢慢找回，慢慢体味，这简直是《油麻菜籽》那首歌中唱过的一种情形：“你从那些艰苦的日子走来，是怎样莫可奈何的忍耐。而从前未曾给我的爱和关怀，今天在你带泪的笑里找来。就算我的命运好像那油麻菜，但是我知道了怎样去爱。”
    再比如《金色池塘》，患上心脏病和老年痴呆症的诺曼，和妻子重返金色池塘边的故居，和女儿和孙子度过一个夏天，他们有了充足的时间和心情，去打量对方，去表述自己——那个在充满挤压的生活中只能以扭曲的方式表达的自己。他们于是得到人生真正的大团圆。
    去和志同道合者聚在一起，建立一个小小的桃花源，去面对真实的自我。比如日本电影《彩虹老人院》，主人公是男同志，曾经开过同志酒吧，后来因为种种原因关闭了酒吧，靠老主顾的捐赠，在偏僻的海边开办起一家“彩虹老人院”，老人院的住客，都是老年男同志。在那里，他们不必掩饰自己，不必伪装，穿自己爱穿的衣服，用生机勃勃的情欲游戏，给自己提气，为日子充填内容。
    去借助别人的生命体验，让生命繁密，让时光增值。比如电影《蝴蝶》。老年生活里常见的那些不愉快感觉：孤独、抑郁、被忽略感，常常来自老年人社交生活的停滞。而理想的老年生活，必要条件之一，就是让社交继续。《蝴蝶》中的主人公，喜欢搜集蝴蝶标本，8岁女孩丽莎闯入他的生活后，则让他的生活多了色彩，他们一起爬山、远足，一起去捕捉名叫“伊莎贝拉”的蝴蝶。而《我们俩》中的老人，则通过出租房子，给生活增添了新成员；《心的方向》中的施密特，在退休后，发现驾车周游全国也好，和女儿女婿沟通也好，都不能使他的生活更起劲些，他于是通过电视台资助了一位坦桑尼亚的孤儿，一潭死水一样的生活，又被搅活了。
    这种将人生当作“余兴派对”来经营的老年人，不只是出现在电影中。我的一位女性长辈，是这种生活的积极实践者。她曾是财务人员，从最基层的财务做起，而当年，查一次账，要在寒冬腊月里，乘着毫无遮拦的卡车，在县城和乡村奔波上半个月，后来她成为财务科长，又奋斗到重要的位置上，最后却因卷入政治斗争，不得不提前退休，旁人看她，大概都带着幸灾乐祸的心思。但她早早趁海南地产低潮时期，在那里买了房子，从此和在那边经营农庄的家人生活在了一起，每天去海边捞虾、捡贝壳，农庄里的杨桃收获的时候，全家人一起劳动，她这样概括自己的前半生：“全都是为不重要的事情努力。”
    也有负气的成分吧，但多数时候，我们的努力，常常是为他人做嫁，努力的结果，不过是“故事这才开始”，而不是“我的故事这才开始”，那些事不是不重要的，只是对自己并不重要。
    从前在单位，写文件的时候，最常用的开头是“为了……”，“为了”后面，是铿锵的、辉煌的一切，我们已经习惯了这种思维，习惯于为那些“为了……”发展酒量，锤炼阴谋术，培育人生的雕虫小技，唯独忽略了自己。
    也许这是人生必经之路，但我们内心深处，总要给自己留个小小的豁口，时刻准备着在未来的某一天说出：“我的故事这才真正开始。”只有留着这个可能性，人生才真正海阔天空。

（韩松落，专栏作家，特约撰稿人）

最近在争论什么？

    自2003年~2004年农民工短缺现象显现以来，围绕中国的人口转变及随之而来的对劳动力供给的影响的辩论一直处于聚光灯下。随后的工资增长被认为是劳动力短缺的有力证据，引起人们担心：中国已经到达或越过了“刘易斯拐点”，由此，劳动力无限供给的时代将要突然结束了。
    这些担忧似乎将变成真实的威胁——根据联合国的预测，人口总扶养比（被扶养人口即儿童和老年人与劳动年龄人口之比）有望在未来几年触底，使人们对中国保持主要生产基地这一地位的能力产生严重怀疑。此外，工资不断上涨和人民币升值预期强烈又是另外的障碍，挤压了已经微薄的利润，伤害了中国出口商的国际竞争力。
    事实上，劳动年龄人口增长率急剧下降的预期似乎已经成为未来十年中国经济增长急剧放缓的最有力的论据之一。
    悲观情绪是如此广泛并深植于一些中国观察者的心中。2010年3月，商务部部长陈德铭乐观地表示，根据商务部针对劳动力短缺问题的分析，中国仍然可以享受另一个十年的“人口红利”。相当多的观察者对此表示怀疑。
    我们的理解是，在中国政府为第十二个五年规划（2011年~2015年）做准备的过程中，一个关键并且有效的设想是，在未来十年，人口因素将继续对中国有利。

担忧：逐渐消失的“人口红利”

    “人口红利”指的是有生产能力的人口占总人口的比例高，促进经济发展。当一个国家从最初的农业社会（高生育率和死亡率），发展到较发达的城市社会（低生育率和死亡率），人口红利就会出现。然而这最终将不可避免地导致人口老龄化，在这期间，由于生育率下降，被抚养的儿童数量下降。
    在人口开始老化之前，少子、多劳动年龄人口和老年人口相对较少的结合，将创造一个人口上“黄金（1328.20,2.60,0.20%）时代”，表现为劳动力供给充足，扶养比低，有利于经济和人均收入快速增长。
    最后，生育率的不断下降使劳动力供给增长放缓，而死亡率的下降将导致预期寿命更长和老年人口占总人口比例增长加速。老年人口的增长和劳动力供给的萎缩将拖累人均收入的进一步增长。
   这种暂时的“红利”与人口转变共存，并通过丰富的劳动力供应以及生产人口和消费人口之间的有利配比，推动经济发展。但是，从定义上来说，它在本质上是过渡性质的，由于总人口的增长快于劳动年龄人口的增长，“红利”将会被耗尽。
    据官方对人口的预测，这正是未来十年将要在中国发生的事情，劳动年龄人口增速将落后于总人口增长的步伐。

现实

    虽然劳动年龄人口的强劲增长通过直接增加劳动力供给有利于经济增长，但这只是故事的一部分。“数量”对形成庞大的劳动年龄人口和大量的从业人口确实是重要的，但“质量”因素更重要。通过培养，有“质量”的劳动力有利于提高劳动生产率并对经济增长产生最大影响。
   过去二十年中国的发展可以说明一点：GDP增长率与劳动年龄人口和就业增长率之间存在相当大的差距。特别是，虽然GDP与就业增长有重要的相关性——把范围缩小——即指上世纪70年代和80年代中国劳动年龄人口的增长，但这种关系自90年代初以来已经被完全打破了。
    从1990年到1993年，GDP增幅从5.7%骤升至14%，但就业增长率从2.1%下降为1.0%；从2000年到2008年，GDP增幅从8.1%提升至11%，但就业增长率从1.1%下降为0.7%。
    与别的国家进行比较更加凸显中国经济增长与就业增长之间的明显脱节。过去十年，中国的强劲增长（平均每年增长10.3%）让人称奇，但与亚洲各国相比，其得到就业增长的支撑却最少。
    中国过去二十年的强劲发展，无疑反映了劳动生产率的快速增长，劳动力供给的数量扮演的是一个更无关紧要的角色。劳动生产率大幅提升的催化剂是中国政府自上世纪80年代初以来进行的深入的体制改革。
    关键的问题是，下一个十年，中国有没有进一步切实提高劳动生产率的空间，或者劳动年龄人口增长不可避免地下滑会否阻碍正在持续当中的强劲的经济增长。
    目前在一些观察家中流行的一个观点是：在从农村地区开始的经济改革三十年之后，通过将劳动力从低生产力活动转移到高生产力活动，从而获得劳动生产率的增长，这种易得型的增长空间将很小。我们不同意这一观点。
    中国的第一产业和其他产业在劳动生产率方面存在巨大差距，特别是通过劳动力在不同产业之间的转移，获得生产力提高的巨大潜力。事实上，与早先的上世纪90年代相比，第一产业与其他产业之间劳动生产率的差距在2000年至2009年这十年间越来越大。
    而且，第一产业仍然在中国的整个就业中占据不成比例的大份额，意味着农村地区的第一产业劳动力剩余。
    展望未来，我们看到中国第一产业劳动生产率增长的巨大可能性，类似当年的日本和韩国。如果这个增长速度在下一个十年保持下去的话，第一产业的就业占比将迅速下降，并持续地将大量的劳动力投向高生产率的生产经营活动。

农村剩余劳动力：如果有，还有多少？

    除了中国是世界上劳动年龄人口最多的国家之一这一事实，其他证据也显示出另一个现状，即中国的劳动力市场开始日益变得紧张。一些人认为这一现状是农村劳动力供应衰竭即将到来的证据，更不要说当今农村人口的老龄化已远远快于城市人口。
    不过，一个更精确的数据调查给出了一个相对乐观的观点。官方统计数据显示，截至2008年，农村劳动年龄人口高达5.1亿，高于城市的4.62亿。农村人口老龄化的速度也只是稍稍快于全国其他地区，而劳动年龄人口依然占农村总人口数的70%以上。
我们估计农村地区至少有8000万到1亿的劳动力可以向其他产业或城市转移。
    中国绝对有更多的空间实现劳动力的有效配置，尽管2008年实际只需要1.97亿的人来进行农业生产，但是事实上却有2.7亿人参与农业活动。为此，确保合适的奖励措施和必要的基础设施是相当重要的，这些“硬件”（如交通）和“软件”（如公共服务）被提供给农村的剩余劳动力，允许他们走出农村，在城市中找到工作。
   危机导致改革，中国当然也不例外。中国政府已在近期开始要求加快城市化的速度，清除农村向城市移民存在的各种障碍。特别引人注目的是，三个重要的政策措施已经在促进城市化这把巨大的保护伞下被提上日程：西部大开发计划、放松对户籍管理制度的管制和社会保障性住房计划。

未来十年

    我们预测，2020年前，劳动力供应将保持充裕：
    （1）城市和农村非农就业人数将在2010年~2020年增长8000万，虽然其间劳动年龄人口预计将只增长2000万；
    （2）城市和农村非农就业率之和将从2010年的67%增长至2020年的75%；
    （3）虽然劳动年龄人口的年平均增长率将只有0.22%，但城市和农村非农就业率平均每年将增长1.4%。
    我们设想，未来十年，因劳动力重新配置带来的城市和农村非农就业率的增长将发生在有效的政策环境帮助下，在城市化持续快速进行的背景之下。
    第六次全国人口普查于今年11月进行，资料的整理和分析应该会在2011年12月之前完成。我们期待人口普查数据会证实一个猜测，那就是部分为了规避“一孩”政策，中国的人口数量被低报了，特别是在出生率和年轻人数量上。因此，我们预计该报告将描绘出一幅比现在广泛引用的联合国估算数据更有利的图景。
    对我们这些中国观察员来说，它可能会变成一个愉快的“惊喜”，并有助于强化我们的观点，即在2020年之前，中国的劳动力供给将保持充裕，人口因素将不会成为经济增长的不利因素。

（王庆，摩根士丹利大中华区首席经济学家）

    《华尔街》续集《金钱无眠》（Wall Street—Money Doesn’t Sleep）是金融危机的故事，但也有关于中国人的插曲。两位中国客一男一女：男的是位像官员的商人，也可能是位像商人的官员，有一位妙龄知识美女陪同。男性中国客说口音很重的英语——略带口音是性感，有如名贵香水淡淡的幽香，口音过重就有沐猴而冠的意思。中国客被刻画得很贪，不仅要为下一代确保能源，还要为孙子辈确保能源，要确保中国能源一百年的供应。寥寥几笔勾勒出一个反角脸谱：傲慢、猥琐，小人得志——基本上是20世纪80年代好莱坞丑化日本人的套路。
其实，美国官员倒是很会作威作福，到了国外也是丢人现眼。萨姆斯还是财政部副部长的时候，访华时与中国朋友举行过一次座谈会。萨姆斯神气得不得了，专门有一位妙龄美女伴随左右，负责传递信息和接听手机。女郎神气活现，比萨姆斯本人还要神气，就见她搔首弄姿，左顾右盼，感觉好得不得了。

一、画面重叠、故事重叠、影片重叠

    《金钱无眠》主要讲的还是华尔街的故事，是金融危机的全景故事，是需要一部长篇小说讲述的故事，被压缩到一部两个小时左右的故事片中过挤。影片画面重叠，故事也重叠，有如转动不停的万花筒，涉及父子关系、母子关系，还有爱情故事，既要讲大人物的故事，又要讲小人物的故事。《金钱无眠》犹如各类影片的重叠，包括《福尔摩斯》（Holmes）的悬念、《现代启示录》（The Apocalypse Now）的世界末日、《基度山伯爵》（Le Comte de Monte Cristo）的恩仇记、《金色池塘》（The Golden Pond）的温馨，又有《西雅图之夜》（Sleepless in Seattle）的温情浪漫。故事太多，导演讲得吃力，观众看得也吃力。
    如果要拍爱情故事，那么爱情故事必须是主旋律，历史故事只能是背景，两者不能平分秋色。如果爱情与历史故事平分秋色，爱情故事就会被边缘化，还有喧宾夺主的感觉。《金钱无眠》就有这个问题，华尔街气场太强，华尔街让一切真情虚假。李安的《色·戒》就以爱情为主旋律，战争再残酷，也是故事的背景，始终是虚淡的背景。
    艺术家是伤感的，而银行家是冷血的。《金钱无眠》是资本市场的丛林故事，但背景音乐却是缓慢忧伤的旋律，有上个世纪六七十年代老歌的意思。想来苏格兰作曲家格雷克·阿姆斯壮（Craig Armstrong）也是领会和反映了导演奥尔弗·斯通（Oliver Stone）的意图。斯通幼年长期由父亲单独照料，父子情深，其执导的电影作品中反复出现父子关系或是类似父子关系的师徒关系，《金钱无眠》也不例外。斯通是想塑造人性化的金融家。扮演男主角杰克（Jake）的凯里·马里根是喜剧出身，但在《金钱无眠》中一反常态，眼中充满忧郁，见不到贪婪的目光。但每到阴谋戏暂停，每到角色诉说衷肠的时候，总是节奏上的一种干扰，而且给人很假的感觉。资本市场讲温情比较困难。“斑竹一枝千滴泪，遍地哀鸿遍地血。”在资本市场这个地方，没有白毛女，也没有杨白劳，只有恶霸地主黄世仁和其管家穆仁至。在金融绞杀战中，各大银行下面的普通工作人员也是帮凶或帮闲。
   斯通早年曾在法国的金融交易所工作过，但拍制《金钱无眠》时仍然虚心求教，遍访朝野各界相关人士，而且不惜重金聘请专家团队。据说，斯通为了此片曾经咨询过二三十位专家。《金钱无眠》原先塑造的坏人是对冲基金经理，后来改成了投资银行高盛。剧本的金融顾问们说服了斯通：这次金融危机的罪魁祸首是银行和证券公司，而不是对冲基金的经理们所造成的。
    顾问们剧情把关，台词也把关。金融家们喜欢用脏话。片中银行家们在纽约美联储开会时对骂，原先有一句台词是：“你这鸡巴就爱报复。”但影片顾问们告诉斯通，在政府高官面前说话，银行老大们还是有所收敛的。于是这句话改成：“你这个杂种就爱报复。”

二、投资银行坐大

    演员大段念台词难度很大，话剧中还有（话剧观众比较难心），但电影导演通常不敢安排。反过来说，独白也最见演员功夫。《巴顿将军》片头巴顿将军的大段独白被视为经典。道格拉斯扮演的戈登·盖库（Gordon Gekko）在《金钱无眠》中有大段独白，道格拉斯指点江山，激扬文字，仍有其巅峰时的风范。道格拉斯台词念得好，但台词本身也是警句迭出，像“这个政府比老婆还要可恶”；“父母的骨头是孩子磨牙的好地方”；还有“打鱼人遇到打鱼人，那是未见其人，已闻其声”。独白还借用了巴菲特的一句名言，“金融衍生产品是大规模杀伤武器”。杠杆债务也被定性为“所有邪恶投机之母”（Leveraged debt—the mother of all evil speculations）。
    《华尔街》一片中主题是贪婪，人物动机也是贪婪。《金钱无眠》中再添一个动机：嫉妒。斯通的金融顾问们为高盛投资银行家们做了心理分析，其结论是：投资银行家乱来是出于嫉妒。投资的人自视本领高强，但拿的钱却没有对冲基金经理多，心中很是不平，所以大赌、特赌，最后高盛也成了一只变相的对冲基金，资本市场也成了一个赌场，拿整个经济押宝，拿所有人的安危冷暖押宝。顾问们给的原话是这样的：“你是丘吉尔·施瓦茨公司[虚拟的]的首席执行官，就说这家公司是高盛的合成吧。立于世界之巅的本来应该是你，但你有一种空虚感，因为那个叫乔的对冲基金经理赚钱比你多，一年赚5亿美元，而你只赚7000万美元。哪你怎么办？你会犯下极愚蠢的错误。”
    就其能量来说，投资银行远胜于对冲基金。在资本市场这个丛林中，对冲基金是游击队，是特种部队，神出鬼没，机动灵活。而高盛这样的投资银行是主力部队，是罗马军团，排山倒海，势不可挡，所过之处，摧枯拉朽，片甲不留。是这样的。决定战争胜负的是主战场，敌后根据地建立得再多，也难以扭转乾坤，反倒会牺牲许多武工队员，甚至还会连累乡亲们。　

三、天才还是天才

    《华尔街》一度引领服装潮流。金融界从业人员争相模仿男主角的穿着打扮：吊带裤、大背头在华尔街一时走俏。《金钱无眠》中突出的是Armani和Ralph Lauren牌西装和Etro牌领带，还有盖库在伦敦量身定做西装的镜头。扮演银行家比较实惠，拍完电影之后，估计西装行头就免费归个人，不像武打或古装戏，衣服归了个人也穿不出门。
    《金钱无眠》中导演斯通很是注重细节。比如，银行家们和政府高官们开会时，桌上就没有任何文件，一张纸也没有。据说这也是顾问们的意见：金融界大头头们开会，桌上是不会放任何文件的。也是，领导都是大处着眼，繁文缛节自有下面的普通工作人员操办，而且细节经常是为了迷惑对手、迷惑大众。别说银行大头头桌上没有什么文件，大律师的桌上也没有文件。美国大律师的办公桌上没有文件，中国的大律师的办公桌上也没有什么文件。
    注重细节是好莱坞的特点，但影片却难免存在“内在的苍白”。美国作家詹姆斯·法雷尔（James T. Farrell）在《好莱坞的语言》（The Language of Hollywood）一文中批评过好莱坞，说是：“细节上的追求是不遗余力，场景、服装等所有表面细节都很到位。细节的到位却恰好掩饰了人物内在的苍白。房屋看上去像房屋；街道看上去像街道；人物举动、说话像人物，但缺乏人性、可信性和动机。”好莱坞也有揭示人性的大片，但《金钱无眠》不是。女主角温妮（Winnie）太假，英国演员凯利·马利根（Carey Mulligan）几乎无戏可演，水平发挥不出来。　
   作为炒作已久的影片，《金钱无眠》有不尽如人意之处，但作为纪实性的影片，仍然是一部看得下去的作品，揭开了华尔街的部分面纱。金融界的面纱不好揭。政界、司法界、学术界、新闻界，大多已经屈服于华尔街。通过海量政治捐款，华尔街搞定了华盛顿的政客。招安教授就更加容易了，资助几个项目，出点咨询费，学者们就欢天喜地了。金融寡头更直接或间接地控制了许多新闻媒体。经过几代人的努力，华尔街和其他领域中的同盟军终于搞定了美国最高法院，至少是搞定半壁江山——大法官中半数是亲近大公司的共和党人。只有好莱坞还没有被华尔街攻陷，尽管两个山头有不少相似之处——从编写剧本和拍摄，到发行和上演，电影很像一个小型规模的公司上市，有时赶得上中等规模的公司上市。好莱坞能够守住自己的地盘靠的是天才。斯通是个天才。许多中国朋友眼巴巴地想得一个奥斯卡奖，可斯通得奖简直是信手拈来，好像奥斯卡奖就是他家办的。斯通本人得过两次最佳导演奖，其导演的影片共得过8个奥斯卡奖：《野战排》4个、《出生在7月4日》（Born on the Fourth of July）2个、《华尔街》（Wall Street）1个、《刺杀肯尼迪》（JFK）1个。好莱坞的导演有才、有钱，自己可以筹钱、赚钱，所以可以按照自己的理解来讲述资本市场的故事。

（朱伟一，中国社科院法学所兼职教授）

    在融资征程上，建业又迈出了关键一步。
    2010年10月，建业地产股份有限公司（832.HK）成功发行3亿美元5年期固定收益债券，票息年率12.25%，发行反应热烈，获6倍超额认购。
    这一结果，连创两项纪录——中国同类评级房地产企业发债额度最大，同类评级票息最低，再次震动资本市场。这一结果，恰逢国内“限贷令”和“限购令”出台、楼市未来预期更加扑朔迷离之际，令人意外。
    但在建业地产董事局主席胡葆森看来，这并不意外。“这验证了建业战略的价值所在，更显现了一个企业责任与诚信的本质。”10月下旬的一天，刚刚回国的胡葆森略显疲惫，但自信异常，“两年来，尽管地产形势震荡波动，但我们上市时对资本市场的承诺全部兑现。”
    从2006年引入凯德置地开始，建业在资本市场上的大踏步融资，已经走过四载。借助多元化的融资渠道，四年以来，无论从资产规模还是实力水平，建业均完成了飞速的跨越，更赢得了资本市场的尊重和信赖。
    接连成功融资背后，“建业密码”何在？

3亿美元发债：连创两项纪录

    建业此次发债，恰逢国务院地产调控新国五条出台之际，可谓意外丛生，悬念重重。
    作为一次大规模的融资，建业在今年8月前便已着手了相应准备工作，以接受相关机构的评级调查。8月底，国际评级机构标准普尔（S&P）、穆迪（Moody）展开了对建业的进场调查。他们不仅要看建业的财务报表，更主要的是对建业的省域化战略进行实地调查，做出独立客观的评价。
    两家评级机构分别调查了建业的几个地市项目。在此基础上，每个机构均用一天的时间，和高管团队进行了认真的面对面沟通，并就他们所感兴趣的问题发问。
   建业的成绩显然令人十分满意。在完成上述翔实的调查工作后，这两家评级机构对建业的企业级别和发债级别进行了认真而客观的评级。
但是，就在所有准备工作完成，建业即将于10月8日开始路演之时，9月底，一场出人意料的房地产强势调控——新国五条出台。其来势之猛，令人始料不及。“限贷令”和“限购令”的出世，令国内宏观调控形势严峻，楼市未来预期更加扑朔迷离。
    这令建业人隐隐约约感到担心，而且，马上就是“十一”黄金周了，一旦黄金周销售业绩欠佳，如果在路演时投资者随口问起建业的黄金周销售情况，情况难免尴尬。
    发债前夕的这一变局，使得建业精心筹备的发债一时充满悬念。
    但是，紧接着的消息，则完全打消了所有人的担心。
    第一个消息来自消费者对建业的支持。在黄金周期间，建业成交套数比去年同期增加了71.8%。短短7天，签订购房合同者146套，正式认购123套，两者共计269套。在地产新政下观望氛围浓厚的黄金周，消费者的表现诠释了“物有所值”的含义。
而紧接着的又一个消息，则使得这次发债提前画上圆满句号。
    10月8日，正式路演如期开始。此次发债的建业全球路演团队自我国香港开始，拟经新加坡、伦敦、纽约、波士顿，于10月15日完成发行定价。但是，在宏观调控的非常形势下，投资者对建业地产却异常看好，认购非常踊跃。
    最终，路演团队临时取消了波士顿的行程，于10月13日提前一天定价，原定发行规模2亿至3亿美元，最终以3亿美元高位确定发行规模；原定定价利率区间为12.25%至12.75%，最终以12.25%低位完成定价。同时，此次发行也创下中国同类评级房地产企业发行最大订单和最低票息两项纪录，显示了资本市场对建业的极大信任。
    公开信息显示，此次债券发行过程中，众多国际知名投资基金纷纷认购，亚洲投资者占58%，欧洲投资者占29%，美国投资者占13%。其中，77%的投资人为基金投资者，保险公司占10%，银行占7%，私人银行和其他投资者占6%。
    对于刚刚融得的3亿美元，胡葆森坦言主要将用于拿地。建业地产的公告，也印证了这一说法。建业地产表示，票据所得款项净额为2.905亿美元，计划将其中2.5亿美元用于新物业项目，3500万美元则用于偿还现有债务，其余用于一般企业用途。而用于新物业项目的2.5亿美元将注入建业住宅集团（中国）有限公司，并成为其资本金，其中大部分将用于郑州等重点市场的土地购置，增加土地储备。

四载融资路：建业财技发力

    若以建业引入凯德置地作战略投资者为起点，纵观四年来建业的融资历程，类似的大手笔比比皆是。
    2006年10月，凯德置地宣布斥资约6.01亿元，入股建业地产29.75％，其后的2007年8月，凯德再次动用5.18亿元增持6.39％，使自己的总持股比例升至36.14％，成为建业第二大股东，对于建业的成功上市起到了重要作用。
    2008年6月，建业在香港成功上市，开启了中西部地区地产企业香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65亿港元资金。
    2008年11月到2009年5月份，这个货币政策最宽松的时期，建业获得了超过10个亿人民币的商业银行贷款。
    2009年8月，建业地产发布公告称，向私募股权基金方源资本（Fountain Vest）为首的投资团队定向发行总价7.65亿港元附认股权证的可转债。
    时隔一年之后，建业再次从资本市场上通过发债斩获3亿美元。
    当前房地产市场的客观形势：土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，都冲击并改变着固有的房地产开发模式。一些主流房地产商将融资环节提升到了前所未有的高度，现有的金融运作展示了一种行业趋势：房地产商正面临角色转换，即由开发商向投资商、运营管理商转变。
    而建业的这一角色易位，早已完成。“就建业的融资渠道而言，多元化的特征非常明显。”建业住宅集团副总裁、财务管理中心总经理胡冰告诉记者，“在境外资本市场，我们以股权和发债融资为主，在国内，以银行贷款为主，除此之外，信托、期权、合资开发等多种渠道基本都用到了。”
    纵观四年融资路，胡冰认为，建业这几年在资本市场上的融资可谓环环相扣，互为贯通，一次比一次轻松。
    凯德置地注资后，由于品牌效应，迅速使建业在资本市场上拥有了良好的形象。
    “新加坡人做事非常严谨，而且凯德置地又是亚太区最大的房地产开发企业，不仅助力建业上市，而且几年来从未减持套现股份，显示了凯德置地对建业的高度认可和信赖。这无疑会引起一种效仿。甚至有投资者听说有凯德置地注资，连尽职调查的程序都免了，跟风而至。”一位业内人士透露。
    而登陆资本市场，则是建业发行可转换债的基础。可转换债的发行经历，则令建业学到了很多具体操作“财技”，直接为本次发行固定收益债奠定了基础。
    “尽管这次固定收益债数额不低，但实际上建业投入的人力精力并不太多，不足三个月时间即完成了全部发债工作。”胡冰说，“从IPO初期忐忑的两倍认购，到如今轻松的6倍认购，建业融资之路越来越畅通。”
    在境外资本市场的融资，直接注入建业住宅集团作为资本金，则有效降低了企业负债率，大大提高了建业在国内的融资能力。
    在胡冰看来，在境外资本市场的一次次融资经历，对建业运营管理的最大提升，在于对计划的精准把控，而这，也直接促使了战略的稳定和持续性。“每次融资，都需要告诉投资者在未来几年怎么花这笔钱，在既定的时间，要尽可能不出现偏差。这就需要精准的计划性。之前建业在这方面有一定偏差，但近年来，有相关制度和固化的流程做支撑，以及相应的整套权责体系，建业计划的精准性大大提高。而这，反过来为再次融资提供了便利。”
    源源不断的资金活水，令建业以迅雷不及掩耳之势，完成了足够的土地储备，也使得这家河南地产的龙头企业，一次次完成了规模和资本的快速积累，利润更是数倍增加。
    尤其是从2008年下半年开始，洛阳、周口、商丘、漯河、鹤壁、安阳、济源、郑州、驻马店等地，均出现了建业迅猛拿地的身影，或取得地产公司控制权，或联合开发，或独自摘地，粗略统计结果表明，在2008年下半年及2009年一年的时间，建业增加了1000万平方米的土地库存。
    建业频繁拿地不仅说明其省域化战略正加速向纵深推进，更说明打通资本通道后，其资金运转更加良性，由此夯实了新一轮发展的坚实基础。

可持续发展：远见与战略的价值

    公开信息显示，短短四年间，建业从国际资本市场拿回8亿美元。近年来，国际金融环境欠佳，融资能力往往成为民营企业尤其是中小型民营企业发展乃至存亡的关键。放眼河南，招商引资的成果固然可喜，而如建业这般立足本土又融通海外资本市场的企业也的确是不可多得的“融资榜样”。而建业的接连融资成功，凭借的不仅仅是一时的“财技”，亦非简单四载资本市场上成功经验的复制累加，最为根本者，是一个企业更长久的本质所系。
    关于建业的融资密码，胡葆森更愿意归于“最关键在于企业本质上，我们愿意做一个好人。”
    老胡口中的企业本质，以及做一个好人的朴素含义，若从狭义理解，在于以诚信充分赢得别人的信赖与认可；若从广义阐释，则为拥有可持续发展的远见和战略。而这，也成为建业屡屡融资成功的最重要武器。
    以建业的融资主渠道境外资本市场为例，2009年，建业拟发行7.65亿港元可转换债。当消息传出后，方源资本主动找到建业，令人意外地表示将独力买下这部分债券。这家私募股权基金在对建业做尽职调查时，甚至财务数据都没看，仅仅从风险上进行了把控。
    “他们在我们上市前就跟踪了解过，经过了一年的观察期后，认为建业质地不错，具备很好的投资价值，而且建业在资本市场上的诚信也给他们留下了深刻印象。他们甚至认为建业的房子卖得太便宜。”胡冰表示，“资本市场其实也很小，一个好的口碑非常重要。”
    一个引人注目的细节是，2008年，金融危机的冲击下，刚刚完成上市的建业市场形势不佳，尽管股票表现并不十分抢眼，但依然遵守承诺给予投资者税后利润30%分配和分红。而且2008年和2009年连续两年做到了分红。
    事实上，广义的可持续战略，是建业赢得资本市场认可和尊重的真正原因。
    “我们是在资本市场挖了一个渠，但这个渠，建业挖了18年才通，而且活水越流越多。”胡葆森告诉记者。
    “因为借给你钱、买你股份的人，都不是短期行为。他们不仅没见过你，甚至连河南都没听说过，但是凭什么相信你？只有你未来的可持续发展能力。”
    在老胡看来，一个企业的可持续发展能力，源于麦肯锡所称的“7S”，即结构、制度、风格、员工、技能、战略、共同的价值观等七个基本面——这也是一个企业最终比拼的东西。
    一言以蔽之，建业融资之功，更在“诗外”。从上个世纪90年代的“十年还本”千金一诺铸就诚信，到如今赢得国际资本市场上的尊重和信赖；从大规模拿地储备弹药，到琢玉行动提升品质；从向农民学习过冬的智慧，到胡氏经营哲学的风行；从省域化战略的初步探路，到十多年坚守为建业赢得尊重……从多个方面，建业的“诗外功夫”，可谓趋近完美。
    接连融资成功，不仅为建业未来发展奠定了坚实保障，更验证了一个地产企业的至真品质与稳健本性。

（万军伟，《大河报·大河财富》记者）

    市场正逐渐消化今年楼市调控新政的影响，而在传统的“金九”时节，各地楼市的成交更是纷纷放量，这让4月以来的“史上最严厉调控”备受质疑。
    9月底，二次调控的出台，让渐趋回暖的楼市闪了下腰。
    纵观调控内容，可以看出管理层的煞费苦心。几乎每一条都将调控矛头直指遏制房价、地价上涨的终极目标。相较以往的系列调控措施，这次各地出台的细则操作性更强，有实战层面也有心理层面，有保有压，有收有放。以上海细则为例，可以看出市场供求关系的梳理调节是其最大的亮点。新出台的上海细则通过限贷、限购等系列政策进一步关紧了需求这个阀门。在巨大的通胀压力下，短期内市场需求萎缩程度可能没有想象的大，但在未来这一政策对市场需求的挤出效应将逐步显现。而在供应方面，调控再次打出组合拳：通过再提土地增值税的细化征收、进一步强化预售条件以及打击捂盘惜售、哄抬房价行为等措施挤压房地产企业的资金链条，促使房地产企业短期内加大市场供应、平稳房价。
    可以预期，此次调控将使占开发商总现金流近三分之一的预售资金大打折扣。同时，调控将进一步加大对预售资金监管、土地增值税的稽查与清算力度。国内常见的融资渠道逐渐收紧，海外融资成本日渐加大，资金链日渐趋紧或将是众多开发商必须面对的一个现实。可能当前各个房企的现金相对宽裕，今年的销售指标也基本上完成得差不多了，但在政策调控不松反紧的市场环境中，资金链考验仍将存在。而资金链的宽松程度直接决定开发商的操盘策略，在可预见的未来，开发商一方面可能会加紧推盘、降低房价，以求快速回笼资金，这也是政府调控的一个目的，希望能在市场上增加供给；但另一方面，开发商也将被迫缩小战线、减少拿地、延迟开工，以求减少资金的流出，最终带来的是商品房有效供给的减少。
    开发商在10月是沉默的。
    但他们也在等待市场的变化而决定自己是否做出变化，这种变化就是让步。
    就目前而言，调控政策一出，开发商扳手腕的力度在减弱，信心在减弱，因为距离年关的倒计时能给予他们的自信是有限的。所以10月的痛苦观望和抉择，已经让很多原本上市的楼盘在政策刚出的混沌中延后，但年关已定且步步逼近。我们知道，调控政策的目的是为平抑房价，促进房地产业健康平稳发展，从目前频繁出台的政策来看，房地产市场的调控着实任重道远，市场的良性发展或许还需要更多的长效政策。
    二次调控后的楼市未来命运究竟如何？在这里我谈谈个人观点：开发商永远不会挨不住，同样，也别指望如那些刀笔吏的预言“楼市将腰斩50%”。无论多少政策出台，都是为了给现在趋于火爆的房地产市场降温，降到一个合适的热度。
    目前看来，政府的一系列调控政策：抑制需求、增加供给、限制投机，以至于房贷金融管制，显然均只是在行政命令里兜圈子。不难发现，跟过去几年的调控政策相比，今年的房产新政同样没有本质的区别，只是又一次在行政手段和信贷手段上的重复，其结果必然也是历史重演。
    所谓“新政”，对于房地产行业的影响根本难以触及本质，任何流于形式的调控手段，皆是治标而未治本。之于房地产业而言，其心理影响势必远远大于实际效果，只会阶段性地产生行业震荡。就长期来看，依靠间歇地行使行政命令，企图达到行业调控的目的，对于我国地产业的根本结构性问题，不过是无稽之谈。
    特别是对于刚性消费者而言，未来的两个月，如果开发商在推新盘过程中有15%左右的折扣，可以考虑入市。我们经常诧异于“前几天还有折扣，这两天取消了或者又涨价了”，这并不奇怪，因为开发商制定的全年计划有一个总额考核，在销售停滞的情况下，可以适当做出短期的让步，但后期势必要通过涨价和取消折扣来做平报表要求或减少报表损失。

    此外，我们必须认清的一点就是，我国房地产行业牵一发而动全身，因其复杂性、敏感性和重要性，政策举措务必从根本制度层面入手。否则，任何调控永远只是隔靴搔痒。就短期来看，在国内外高涨的通胀压力以及全球高企的人民币升值预期之下，二次调控的攻坚战或许才刚刚开始。在我国房地产行业是政府支柱产业，其上下游行业多达700多个，所以政府希望看到一个健康、稳定的房地产市场，任何时期的调控都不会让这个拉动GDP的马车倒下；其次，就是国内外货币政策也是助推房价的一匹黑马，在国际上有大量闲置热钱进入地产行业，他们看好中国市场，发展中国家的住房改革市场；再者，加之投资渠道单一性、风险承受等习惯以及通货膨胀压力，老百姓有钱还是投资固定资产居多，根据调查我们可以发现，有70%以上的老百姓选择购买固定资产作为自己财富积累。
    诚然，任何政策都是人制定的，也需要人去执行。短期而言，在国内外高涨的通胀压力、全球高企的人民币升值预期下，二次调控的攻坚战也许刚刚开始。但笔者坚信，伴随调控的进一步深入，各项政策的叠加效应终将引导市场走向理性回归之路。

（程宁，《新民晚报》房地产事业部采编部主任助理）

    山至高处人为峰，2010年以来，关注建业人力资源状况的人都会发现，有更多具备丰厚专业背景和卓越职业精神的高级管理、技术人员加盟建业，这一点可以看作是建业在产品和服务上追求更高工作标准的一个自然而然的结果。
    诚然，高端人才对企业总体专业技能和管理水平的提升效应是不言而喻的，除此之外，更有团队文化和职场哲学的交融与潜移默化。即使了解不多，许多同事已在集团新任助理总裁文德华身上，感受到浓厚的香港精神和专业主义作风。这样的感受可能主要源自如下事实，来公司上班伊始，文德华首先做的事情就是去各建成项目调研，并形成了一份259页的PPT，历数产品中的瑕疵。
    带着一份好奇心，本期《建业》对话文德华，自他的职场经历说起，分享他独特而富有启发的工作标准、职业精神、工作习惯……

    《建业》：可否简单介绍您的职业经历？相信您的人生一直保持着昂扬的向上轨迹，您上进的动力从何而来？如何评价不同经历对您人生的影响？

    文德华：我自1988年即开始从事房地产行业，先后供职于香港新鸿基地产、香港嘉华地产子公司银河娱乐集团、香港嘉里香格里拉集团。参与的项目包括香港420米高IFC国际金融中心综合体、香港490米高ICC环球贸易广场综合体（现时建业地产香港租用的办公楼）、澳门170万平方米银河娱乐博彩度假村、上海静安区嘉里香格里拉旗舰酒店综合体、澳门Okura大仓酒店、澳门Galaxy银河酒店、澳门Banyan Tree悦榕庄酒店、香港IFC Four Seasons四季酒店及四季服务式公寓、香港ICC Ritz Carlton丽斯卡尔顿酒店、香港IFC Mall、香港山顶施勋道8号住宅（全亚洲最贵住宅，港币65万1平方米）、香港礼顿山住宅，等等。
现在看来，香港过往的殖民地地位对港人具有非常强的“激励”作用。在殖民地时代，英国人支配整个上游位置，而港人的空间有限，所以竞争十分激烈，这样的历练已把上进变成一种习惯。
求学以及早年工作的经历从不同程度上都给我非常大的影响。求学时代，我以殖民地子民的身份到宗主国英国去上大学，欧洲大学的“思考式”教育对往后工作中自己的思维方式有重大影响，这种教育的重要特点就是独立思考和对创新的推崇。之后，我感到非常幸运的是加入了亚洲龙头开发商——香港新鸿基地产的项目管理团队，可以讲，在这个企业工作的8年，我完整经历了各种产品形态——住宅、商业、办公楼、酒店、服务式公寓、综合体从“面粉”变成“面包”的过程，其间，从设计施工到成本管理等各方面都收获了丰厚的积淀，这些为日后工作打下重要的基础。

    《建业》：在本公司同事与您接触后的第一印象描述中，都认为您非常专业、严谨而工作标准也非常高，可否谈下对你工作标准和专业能力提升影响较大的人或一段工作经历。

    文德华：早在2003年的“非典”时期，新鸿基地产已经成为香港的龙头开发商，当时的市值在一千多亿港币。我们认为自己的标准已经很高了，但后来的一次日本出差，使我感受到了标准之间的差距。记得当时参观的只是一家在日本排名前十开外的开发商的项目，就已发现他们项目管理的标准比新鸿基更高，这一点使我打破已有认识，也从而重塑了自己判定质量、成本、工期和安全的标准。这个标准可以用三个“P”来诠释，即Professionalism（专业）、Planning（计划）和Partnership（团队精神）。
Professionalism专业：在英国只有专业单位或专业人士才会被冠以Royal Charter（皇家特许）的称号。作为一个皇家特许测量师并在资本主义自由市场经济长大的人，我对Professionalism有自己的一番见解，只有5个字——“为自己打工！”你并不是为任何单位或企业打工，而是为争取成功的职业生涯而努力，认定敌人就是自己。如果凭借这份信念去全程投入工作，热爱工作，自然会在职业诚信、行为、标准、作品等方面超越别的竞争者。
    Planning计划：就是要对工作事宜、对自己的职业生涯有长远的计划，为自己创造更多的机会。我认为人可以分为三大类，第一类等待机会，第二类错过机会，第三类自己创造机会。
    Partnership团队精神：房地产行业的特性决定了与政府、设计单位、施工单位、供应商、领导和同事团队建立伙伴关系是极具重要性的。

    《建业》：怎么评价您自己的性格特征？这些性格特征与您的事业成功有着怎样的关联？

    文德华：讲到与事业的关联性格特征，我觉得自己最突出的一点是富有团队精神。因房地产开发是涉及多个专业和部门的系统性工作，不是一个人能够完成的，因此团队精神很重要。具体而言，项目管理工作中的technical（技术）部分是死的，所以它一定有解决方案，易于管理，但推动团队去完成工作，也就是大学管理课程所说的motivation（激励）才是最困难的。

    《建业》：如何评建业目前的整体工程质量水准，我们在此方面亟待改进的环节在哪里？围绕这些环节，您最近的工作重心是什么？

    文德华：从曾经参与的北京、上海、澳门、香港、新加坡的项目经验看，我觉得建业在成本指标方面相对来说还是十分出色的，而建业的产品质量也同自身在战略市场的领先地位是相匹配的。但在河南市场整体城市化水准和经济发展水平的制约下，我们在很多方面还是和一线城市的优质产品存在差距的。而房地产的经营管理是商业活动，哪里有钱赚哪里就有开发商来是这个运动场的竞赛规则，目前，一线开发商进驻二线城市也已成为一种趋势。那么，为了迎接一线和沿海城市的大型开发商来二线城市运动场竞赛，建业要完善、升级Time、Cost、 Quality（工期、成本、质量）的现有框架。
    目前我的工作重心是制订PASS工程质量方案和草拟Practice Notes（作业指引），下一步将公布如何应用和执行（作业指引）的规定，以及其他有关实施（作业指引）的行政和建议事宜。

    《建业》：职场生涯数十年，您一直坚守的行为准则是什么？有没有可以与大家分享借鉴的工作习惯？

    文德华：说来简单，那就是尽可能当天的事当天做完。我其中一个习惯就是把每天要完成的工作和相关议程放到我iPhone4的calendar（日程表）里。有件事情给我留下了深刻的印象，以前在上海处理嘉里香格里拉旗舰综合体项目时，曾有一天因感冒休假，那天有38个未接电话!但做房地产这个行业就是这个样子，所以我们必须有这样的精神，你要当厨师就要接受厨房的温度。

（采访：编辑部 整理：黎苏蒂）

建业地产融入巨额外资助推河南经济
    ——建业地产（832.HK）成功发行3亿美元固定收益债券

    建业地产股份有限公司（832.HK）近日成功发行3亿美元5年期固定收益债券，年票息率12.25%，发行得到国际资本市场积极响应，最终获6倍超额认购。
    本次债券发行前，建业地产获国际顶级评级机构标准普尔（S&P）BB-/B+评级、穆迪（Moody）Ba3/B1的评级。本次发行全球路演原定于10月8日自香港开始，经新加坡、伦敦、纽约、波士顿，于10月15日完成发行定价。但由于认购踊跃，共有148家投资机构认购，路演团队主动减少路演时间，于10月13日提前定价，并以3亿美元高限确定发行规模；原定定价利率区间为12.25%至12.75%，最终以12.25%低位完成定价。同时，此次发行也创下中国同类评级房地产企业发行最大订单和最低票息两项纪录。
    此次债券认购者中，亚洲投资者占58%，欧洲投资者占29%，美国投资者占13%。其中，基金投资者占77%，保险公司占10%，银行占7%，私人银行和其他投资者占6%。专业分析师指出，建业地产此次发行的债券组合非常理想，以欧美投资者为代表的国际一流投资基金所占比重大于其他同类公司。
    此次建业地产筹资所得，将注入建业住宅集团（中国）有限公司，主要用于郑州等重点市场的土地购置，增加其土地储备。
   据悉，10月8日建业地产启动发行路演，正逢国内宏观调控政策愈加严厉之际。由于建业地产上市之后业绩稳定，基本面良好，负债比例较低，品牌知名度和美誉度较高，并与国际知名企业凯德置地有着良好的合作，因而获得了投资人的广泛认可与青睐。建业地产董事局主席胡葆森表示：“这几次海外资本市场融资，一次比一次容易。这得益于企业一以贯之的核心价值观和能够解决可持续发展问题的省域化发展战略。”
    2006年~2007年，凯德置地先后两次共注资约11亿元人民币参股建业地产；2008年6月6日，建业地产成功登陆香港联交所主板，募得资金13.75亿港元；2009年9月，建业地产发行可转换债筹得1亿美元。加上此次募集外资，建业地产在四年内共为河南注入外资约8亿美元，不仅为中小企业融资提供了可资借鉴的标本，也为民营企业助推河南经济建设起到了良好的示范作用。
    目前，随着“限贷令”和“限购令”的出台，国内宏观调控形势严峻，楼市未来预期更加扑朔迷离。在此时刻，建业地产能够获得投资人的信赖与支持，更加验证了建业省域化发展战略的价值所在。建业此次债券发行成功，将进一步增强公司的资金实力，为公司开发业务的快速发展提供资金支持，公司在河南省尤其是郑州等重点城市的行业领导地位将进一步得到巩固。

建业地产再次蝉联“2010中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名
    9月18日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指院三家研究机构共同组成的中国房地产TOP10研究组，在京发布2010年中国房地产品牌价值研究成果。建业地产以独有的品牌价值与区域影响力，再次蝉联“2010中国中西部房地产公司品牌价值TOP10”第一名。

载誉世界，荣耀城邦——郑州建业·壹号城邦盛大开盘
    10月10日，在经历了近4个月的辛勤耕耘和千余位客户的热切期盼中，郑州建业·壹号城邦盛大开盘。开盘活动于10日上午8时在中州皇冠假日酒店三号楼中原厅正式举行，整个活动氛围紧张、有序，截止下午4时选房结束，当日成交金额约3.2亿。出差在外的胡葆森董事长获知消息后发来短信慰问和鼓励：“当前形势下取得如此成绩已属不易，大家辛苦了！尤其是你们敢于挑战自我、迎难而上的精神，实为难得！我与大家双线作战，共同努力！望代我感谢团队全体将士！”

月满中秋 共庆团圆
    月满中秋，共庆团圆。乘着建业“18年·18城　建业在倾听”活动的契机，建业物业以“中秋团圆月”为主题的九月社区文化活动，也在建业全省社区陆续上演。探望社区空巢老人、拜访VIP客户、举行社区中秋团圆联欢会等多种形式的中秋主题活动，让全省社区的建业业主和建业人一起共享中秋、共庆团圆、共同联欢。

快乐工作 健康生活
    集团工会和人力资源管理中心共同举办的ku游戏平台(官方)手机app/官方版/免费/安装/下载员工羽毛球联赛于9月1日拉开帷幕。经过2个月的激烈比赛，郑州公司队脱颖而出荣获团体第一名，商丘公司队荣获团体第二名，洛阳公司队摘得季军奖杯。建业人在赛场上激烈搏杀、毫不相让，赛场外相互切磋、亲如兄弟；而建业人也在锻炼中强健自己的体魄，在交流中感受快乐。

    六年前，为了寻找什么，我沿着兰州黄河南岸的滨河路，一路寻找到隐蔽在一面斜坡下面、最适合秘密聚会的一个叫“后门”的酒吧，那里正在展映大卫·林奇的电影，在那里，我见到了韩松落。白白净净的谦卑，和一群看起来过从甚密且放荡不羁的貌似艺术家的旧友接耳甚欢，并伴随着那种我后来习以为常了的爆笑，仿佛他们私语的炸药包总是连着一根令人激动不安的导火索，且总有人会一不小心地点燃手中那根迫不及待的火柴，最后绽放出他们心照不宣却令局外人奇异和不解的诡谲的烟花（他们每个人手里都有一根跃跃欲试的火柴，后来我手里也有了一大把），与大卫·林奇阴郁、诡异并夹带着黑色幽默风格的电影场景一起形成一种令人窘迫的效果。
    我一直试图将自己的视野范围放到最大，将生活圈子缩到最小，但这次，我决定融入一个新的群体，我不清楚这个群体里都是些什么人，只希望着有一些美好的事情发生。我走过去和他握手。他请我到酒吧隔壁的酒店吃饭。客客气气说话。随后几年的日子里，我们一起出没在兰州的各种不太大众的酒吧，一些演艺展览场所，一些剧场，一些私人居所，兰州郊区或黄河边的茶摊上……我成了他们中的一员，投入到从无聊生活中寻找奇迹并时时期待和创造奇迹的无数个意犹未尽的夜晚，开始了我们的友谊。
    韩松落对生活细微如丝的洞察和心领神悟所积累起来的光束，扫描着他思维想象的所有层面，以至于他能够勇敢地站在生活的悬崖边上，练习自己的精神瑜伽，深呼吸，沉思，心绪和智力塞满脑袋。在那里，纷乱的世态和扭曲变形的人相被光束照亮，一遍遍被他打磨，擦拭，清洗，暴露出事物的原形和人类的真相，并从他自身和其意识中剥离出来，一方面，他达到了孤独的纯粹个人主义的精神整理，一方面他给我们呈现出一个被“心灵的细腻”还原的世态万象。
    当韩松落近乎疯狂地把专栏写到三十多家报刊的时候，我还是急切地表达了作为一个好朋友的担忧。专栏文字渐渐成了他真正创作的“扮演者”，他失去了一些，也保留了很多，他不同寻常的人生经历和体悟，他毒辣的眼光和温存的内心，以及他身心中活跃的智力元素，最终幸运地成了他专栏文字的内容。如果不写专栏，他可能安静地坐下来，写一部很好的小说或者几部上乘的散文。我花了深秋的一个黄昏加上一个夜晚再加半个白天，看完了《为了报仇看电影》，我最终承认，无论一个人做出怎样的举动，用什么方式写作，每个人还是以个人身份生活在各自的梦想里，生活在众人之中。有时，阅读一个自己最熟悉的作家的东西，往往会忽略他其中最重要的东西，即深陷于对其个人的集体热望和判断，而不是最私人、最隐秘的个人燃料点亮的某个孤灯相伴的夜晚。
    《为了报仇看电影》在某种意义上，仿佛是为了举例说明留心观察世界和体会人生的方式很多，韩松落选取了电影。就像我深入地观察一棵树，看到树里面的阳光，看到树根下的石头缝里涌出的血液，看到它被锋利的剪刀修理后重新发芽，看到斧头和锯子，看到一只布满年轮的规矩的板凳被不断轮换的屁股坐在下面，看到眺望天空的树梢已经成为一堆形销容枯的干柴……幸运的话，我会看到一张白纸，什么也没有写，就已经成了一张废纸……最终我看到自身的命运。韩松落《为了报仇看电影》看到了更多的东西，甚至是一些我们根本不可能看到的东西，我认为有些重要的东西已经被他说出来了。
    “就像弗兰西斯·法默在精神病院的十一年，在那里，秩序失灵了，法则全然无效。她遭遇的是某种铁律：先剥夺了你作为正常人的属性，继而就可以剥夺你作为人的属性。”韩松落心有所思地写下这样的文字。他自己派给自己一项艰巨的任务：为各色人等和各种事件登记造册，而尽量使自己抽身而出。

（西北天狼，报刊编辑，作家）

2008年经济和金融危机动摇人们对自由市场的信心

    从苏联1991年解体到雷曼兄弟公司2008年倒闭的这些年间，全球化使全世界的五个主要大国具有了共同利益。在众人翘首企盼的20年里，全球化似乎预示着各国的生活水平都将提高，世界将更加和平。
    然而，2008年的经济崩溃改变了国际关系的逻辑。新的经济形势促使主要大国接受的全球化双赢逻辑正在转变为零和逻辑，也就是一个国家的“得”似乎成为另一个国家的“失”。美国政府和民众已经开始质疑冷战后出现的“世界新秩序”是否仍然对美国有利。越来越多的人认为，亚洲崛起意味着美国民众丧失就业机会，日渐自信的中国对美国的实力构成了挑战。
    2008年的经济和金融危机严重动摇了人们对自由市场的信心。技术革命不再是万灵药，因为技术手段无法解决气候变化和军事占领机制等问题。俄罗斯大肆动用武力，2008年8月几乎打垮了民主的格鲁吉亚。“民主和平论”不再具有昔日的说服力。最后，由于美军在阿富汗和伊拉克陷入困境，加上美国经济举步维艰，美国无往不胜的理念大打折扣。
    北京日益自信，美国则越来越悲观。美国国会呼吁制裁中国“操纵货币”行为的声浪越来越高。中美紧张关系升级只是零和逻辑抬头的最典型例子。零和逻辑还危及欧盟的未来，欧洲单一货币前景蒙上了阴影。
    由于出现了一系列危险的全球政治和经济问题，新的国际紧张关系和冲突迫在眉睫，如果这些问题得不到解决，可能会导致战争、环境灾难以及新的经济灾难。

信息来源：英国《金融时报》

全球货币战争没有赢家

    从某种角度来讲，货币战争就是现代的贸易战。现在全球化的好处几乎被认为是不言自明的，如果说各国不能再明目张胆地用关税来保护自己，它们仍可以把货币作为挡箭牌。币值被低估，进口商品对国人来说变得较为昂贵，而出口商品对外国人来说则较为便宜。
当前的局面有两点令人担忧。首先，几乎所有的政府都想立刻让本国货币贬值。有些国家有能力这样做。中国拥有充足的外汇储备来让本国货币保持疲软。而美国的做法则是印制美元，通过降低美元利率来强行拉低美元，让人愈发认为美国会出现通货膨胀。其他尝试公开干预的国家则以失败收场，它们现在正尝试限制货币流入。这正是货币战争的表现。
    如果各国都想削弱本国货币，那么结果就是对法定货币的信心降低。这正在推高金价。如果谈论货币“战争”真的有什么意义的话，那么它的意义至少是，在这场战争中没有赢家。

信息来源：英国《金融时报》

留住优秀中国员工

    如何防止顶尖的中国雇员溜走并带着公司的宝贵信息投奔竞争者是公司面临的很大挑战，很多有创造力的西方跨国公司为此想出了一些战略。
灵活对待雇员的职称
    一般来说，给予一个员工过高的职称并不是一个聪明的选择，因为他们会认为自己的待遇和这个头衔不相称。不过有的公司发明出了创新的方法解决这一问题，他们对内实行一套标准化的工资制度，对外则给每个员工一个非常好听的职称。例如，一家公司的中国大陆及台湾地区销售经理的名片上写的是“大中华区商业发展总监”，公司为留人可谓用心良苦。

在激励机制上做长远打算
    一个理想的白领员工的路径，应该是毕业、结婚、购房。在最近几年，购车也成了中国青年的诉求之一。了解这一现象之后，公司便可以专门为此设立激励机制，比如为某些顶尖员工提供无偿的购房或购车贷款，并让他们五年内偿付。如果有人在公司留满五年，则可以很大的折扣买到想要的房子和车，如果他们未满五年即离任，则车和房也要一并归还。

让土生土长的中国人走上高管位置
    有很多亚太地区跨国集团的高管阶层，都由总部派来的外国人或是长年侨居海外的华人担任，这实际上对公司的本土化来说是不利的。当中国员工看到一个公司的高层中有土生土长的中国人时，他们会更加愿意来到这样的公司。让一个顶级员工看到自己晋升的可能性是非常重要的，否则那些胸怀大志的人只会投向你竞争者的怀抱。

信息来源：《今日美国》

人民币走强使本已拮据的美国消费者花更多钱

    华盛顿对中国扭曲的人民币汇率政策日渐失望。美国众议院通过立法，命令商务部对币值低估国家（换句话说就是中国）的进口商品强行征税的势头正在积聚。
    坚挺的人民币对美国经济的总体影响不会像许多美国人所认为的那样显著。人民币走强会使美国商店里的中国商品价格上升，从而使手头本已拮据的美国消费者支付更多钱。人民币走强也不会像许多人所希望的那样，使大量工厂和就业机会重新跨越太平洋，原路返回美国。这是因为，跨国企业可以在太多比美国更廉价的地方开设工厂。生产商可以利用印度、印度尼西亚、孟加拉国以及其他许多地方的低工资优势。
    中国货币政策首先使得中国制造的出口产品较其他新兴经济体的产品更具竞争力。抑制了穷国的出口增长。其次，相对而言，它使得其他发展中经济体变成不那么具有吸引力的投资目的地。在这两方面，中国的政策抑制穷国产生就业机会。
    北京不放松人民币汇率管制的原因是，其他穷国可能偷走中国出口份额和就业机会。真正应该对北京感到愤怒的是孟买贫民窟的居民以及贫困的非洲村民，而非美国国会。
    彼得森国际经济研究所的贸易专家加里·赫夫鲍尔说，美中紧张局势可能引发危险的冲突。“美国和中国现在是对手，但不是敌人，可是如果奥巴马政府用现在的方式推动贸易议程，美国和中国最终会成为敌人。”

信息来源：美国《时代》周刊

中国对教育发展的渴望和理想从不加掩饰

    第一批从外国漂洋过海到中国来留学的研究生，已经住进了北京大学崭新的留学生楼内。“这里简直像是宾馆一样。”一名等待开学的外国博士生说，“每个房间内都有独立的卫生间与纯平电视。”而与此同时，在英国教育界仍在争论如何才能将资金以最佳方案投入到大学中。
    在过去几年，英国大学在资金短缺的夹缝中生存，可是北京大学的教学及生活设施却在不断拔地而起，这座中国学校中的王牌，正展示着新中国的远大志向。
    崭新的医学院、经济实验室，一座MBA教学中心和一座英语教学楼，这些只是北京大学数十年计划的开始，它正在努力与哈佛、耶鲁，以及英国牛津、剑桥共同迈进世界级教育机构的行列。而中国对其教育发展的渴望和理想从不加掩饰，他们想在发展教育的同时，缔造出一条价值链，最终将经济推向新的制高点。

信息来源：英国《每日电讯报》

⊙  9月30日至10月3日，由鹤壁市房地产业协会和鹤壁日报社共同主办的“秋季住宅产业文化节”在鹤壁新区新世纪广场隆重开幕。鹤壁建业森林半岛项目一举荣获“优秀品牌楼盘”和“优秀品质楼盘”两个奖项。
⊙  10月8日，集团酒店公司在上街嘉盛酒店举行了上街雅乐轩酒店开业动员会。
⊙  10月10日，郑州公司壹号城邦项目成功开盘。
⊙  10月16日~17日，集团人力资源管理中心特聘请国内知名精装修和工程管理专家袁艺，在集团总部多功能厅进行了《精装修房整体解决方案》课程培训。
⊙  10月中旬，建业地产股份有限公司（832.HK）成功发行3亿美元5年期固定收益债券，年票息率12.25%，发行得到国际资本市场积极响应，最终获6倍超额认购。
⊙  10月21日，省会《河南日报》、《郑州日报》、《郑州晚报》、《河南商报》、《东方今报》、《经济视点报》等各大报纸媒体，大河楼市网、新浪乐居河南站、商都房产网、搜房网等网络媒体，同时发布建业地产在海外成功发行3亿美元固定收益债券的信息。
⊙  10月22日，为期一周的本年度第三期新员工培训班在建业学堂正式开班。
⊙  10月22日，历时两个月的ku游戏平台(官方)手机app/官方版/免费/安装/下载2010年员工羽毛球联赛团体赛圆满结束。
⊙  10月25日，集团2010年第五届营销精英沙龙在集团总部多功能厅举行。
⊙  10月26日，胡葆森董事长赴焦作公司视察指导工作。
⊙  10月27日，集团与濮阳市高新区在濮阳迎宾馆举行了隆重的战略合作签约仪式。本次战略协议的主要合作内容由村庄整合项目和新区开发两部分组成。协议的签署，标志着建业在探索新农村建设及城中村改造合作模式方面，迈出了新的步伐，并将对濮阳公司土地储备和未来发展产生深远影响。
⊙  10月29日，“18年·18城　建业在倾听”ku游戏平台(官方)手机app/官方版/免费/安装/下载百日倾听计划中的重要组成部分——媒体恳谈会，在建业省域化发展战略第一站濮阳成功举行。
⊙  10月30日，洛阳公司壹号城邦项目一期成功交房。
⊙  11月3日，胡葆森董事长参加三门峡市2010年秋季房地产项目及公共设施项目洽谈会，并发表讲话。